Con 125 votos a favor, 112 en contra y 3 abstenciones, se aprobó el proyecto que establece que los ajustes sean por intervalos no inferiores a 4 meses y que el mecanismo de actualización pueda combinarse entre tres índices, a acordar por las partes. Además, vuelve a dos años el plazo de los contratos.
En la primera sesión tras las elecciones PASO, la oposición unida en la Cámara de Diputados, excepto la izquierda y los tres libertarios Javier Milei, Victoria Villarruel y Carolina Píparo, logró conseguir la media sanción de una reforma a la Ley de Alquileres, tras una votación que resultó con 125 votos a favor, 112 en contra y 3 abstenciones. El proyecto pasa ahora al Senado, que no se reúne para tratar iniciativas desde hace cuatro meses.
En primer lugar, este miércoles fracasaron una docena de proyectos que proponían la derogación total de la actual 27.551 al no reunir los dos tercios necesarios, ya que no contaban con dictamen. La idea era fuertemente avalada por buena parte de Juntos por el Cambio y los libertarios. Pero desde el principio se sabía que no habría chance.
Luego comenzó el debate, que tuvo una corta lista de oradores, sobre los dictámenes que se firmaron el año pasado, y que nunca habían llegado al recinto hasta hoy.
En la primera votación, JxC, los libertarios y los bloques provinciales consiguieron su segundo objetivo -el primero fue el quórum- de rechazar el dictamen de mayoría del Frente de Todos. El oficialismo tuvo varios ausentes, pero igualmente no hubiera llegado con el número para imponerse, ni siquiera con el Frente de Izquierda a favor. El resultado fue por 109 votos afirmativos y 131 negativos.
A continuación, se sometió a votación el dictamen de minoría, el cual tuvo modificaciones que fueron producto de varias negociaciones previas. Plantados en su postura de derogación, los legisladores de La Libertad Avanza terminaron votando en contra del dictamen de minoría, al igual que el oficialismo y la izquierda. También hubo dos votos negativos por parte del jefe del interbloque Federal, Alejandro “Topo” Rodríguez, y la cordobesa Natalia de la Sota.
A favor lo hicieron los legisladores de Juntos por el Cambio, el interbloque Provincias Unidas y el bloque SER. Por parte del interbloque Federal, positivamente también votaron los bonaerenses Graciela Camaño y Florencio Randazzo, y los cordobeses Carlos Gutiérrez e Ignacio García Aresca, mientras que los santafesinos socialistas Mónica Fein y Enrique Estévez se abstuvieron. La tercera abstención fue del camporista salteño Emiliano Estrada.
Los dos cambios centrales al texto original -que salió de comisiones el 22 de junio de 2022- se refieren al período de tiempo para los ajustes y al mecanismo que podrán utilizar las partes para la actualización del precio.
De esta manera, la iniciativa aprobada establece que “en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 4 meses”.
En tanto, “para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.
Además, el proyecto vuelve a dos años el plazo mínimo legal de los contratos e incorpora una serie de incentivos para promover la oferta de viviendas en el mercado.
En relación a los beneficios fiscales, se contempla una reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan tres unidades de explotación, “en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados” se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
También exime de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y contempla una modificación al impuesto a los débitos y créditos bancarios -más conocido como impuesto al cheque- para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
El debate
Al defender el dictamen de mayoría, que reivindicaba la ley actual, al mantener el plazo de tres años en los contratos, como así también el índice para la actualización de los alquileres en base a una fórmula que combina IPC y RIPTE -como rige-, el jefe del oficialismo, Germán Martínez, abrió el debate.
“Hay que tener en claro cuál es el sujeto social que nosotros queremos venir a defender. Es cierto que esto es un problema que afecta a propietarios e inquilinos. Pero no los afecta de la misma manera, y nosotros tenemos la obligación de resguardar al más débil en una relación que no es simétrica”, sostuvo.
El santafesino cargó contra la oposición: “Lo que imperó desde el principio del tratamiento hasta acá por parte de los sectores opositores fueron posiciones netamente políticas, y hoy, después de un resultado electoral, vuelven a tironearse por una determinada bandera, la de la derogación, y no les preocupa en lo más mínimo la situación que están viviendo los argentinos de a pie”.
A continuación, al exponer sobre el dictamen de minoría, Graciela Camaño arrancó: “Venimos a este recinto sin tanta petulancia, y a la hora de evaluar el tiempo de duración de la ley, que supuestamente es planteado como un mérito, quiero informar que en ese mismo período en la Argentina hubo un 476% de inflación”.
“Modestamente lo único que nos proponemos con el dictamen de la minoría es intentar mejorar la oferta”, sostuvo la diputada de Identidad Bonaerense.
A su turno, el rionegrino Agustín Domingo dijo que “lo que debemos lograr es que exista un amplio mercado de viviendas”, y advirtió que hasta ahora “nos hemos dedicado a asfixiar con regulaciones ese mercado. Penalizamos construir, alquilar o vender inmuebles y el saldo está a la vista. Hemos asesinado al regulador común. Hicimos hasta lo imposible para destruir la oferta de viviendas de los pequeños propietarios”.
“Entendemos que estos cambios son posibles y están orientados a empoderar a nuestra sociedad civil. Son quienes pueden darle vigor al mejor regulador que puede tener este mercado: la libre competencia”, defendió el legislador de Juntos Somos Río Negro.
Por su parte, el diputado de Evolución Radical Alejandro Cacace planteó sus críticas a la actual Ley de Alquileres y aseguró que la modificación propuesta “viene a mejorar el plazo y el precio”. “La ley de alquileres no funciona porque la situación del mercado está destruida”, observó y ejemplificó: “Entremos a cualquier sitio en internet y la gran mayoría de los avisos están en dólares porque eso asegura un valor constante para la renta del propietario, casi no hay avisos en pesos”.
“La propuesta del FdT es ratificar esta ley”, cuestionó y diferenció que “queremos derogar los dos problemas de esta ley, que son plazo y precio. Proponemos volver al plazo de dos años y acordar actualización de precios con incentivos fiscales en el monotributo y ventajas impositivas al impuesto y crédito bancario”.
En su carácter de titular de la Comisión de Presupuesto y Hacienda, el oficialista Carlos Heller expresó: “Estamos frente a un tema complejo porque este Parlamento sancionó una ley hace un tiempo y los resultados no son los que estaban en el espíritu de los legisladores al momento de sancionarla”.
“Hay un problema real. Lo que no me cierra y no puedo entender es que a este problema real se lo quiera resolver dejando que sea la fuerza del mercado la que determine o traiga la solución”, criticó y remarcó que “las leyes se hacen para proteger la situación del más débil, el más fuerte no necesita leyes y, en este caso, ese más fuerte es el mercado. Las leyes están hechas para generar protecciones, derechos a aquellos que están más débiles”.
Heller respaldó los 3 años para los contratos porque “el tiempo y la estabilidad es un valor que hace a la idea de adecuado, acortar los tiempos es poner en riesgo ese derecho. No es un tema neutro”. “El tema de adecuado incluye la asequibilidad que la pone el precio y si el precio no es accesible, no se accede a la vivienda y ese es el problema”, resumió.
“Tenemos una ley que todo el mundo dice que no se cumple, que todos dicen que la mayoría de los contratos se formulan por fuera de la ley, por ejemplo porque el 90% de los contratos no están registrados. Deberíamos estar pensando en cómo hacemos para que esos contratos estén registrados dentro de los términos que establece la ley”, subrayó el porteño.
De la vereda de enfrente, el macrista Pablo Tonelli afirmó que “es difícil, en Argentina y en cualquier parte del mundo, regular las locaciones urbanas” ya que “se requiere equilibrio y precisión”, pero advirtió que “si se pierde el equilibrio en favor del locatario o el inquilino termina siendo perjudicial”.
Respecto a la Ley de Alquileres, manifestó: “Esta ley no produjo los resultados esperados porque buscaba proteger a los inquilinos y provocó un efecto no deseado, la retracción de la oferta”. Sobre ello, mencionó que “al momento de aprobarse la ley había 8.000 ofertas de alquiler en CABA, y ahora han bajado por debajo de los 1.000”.
“Esto habla de un fracaso de la ley y de un efecto no deseado que lógicamente produce encarecimiento en el precio y endurecimiento en las condiciones”, señaló el legislador del Pro y enfatizó que “debe haber precios razonables y debe haber renta para los propietarios”. “Creemos que, con estas tres modificaciones, normalizaremos el mercado”, cerró.
Sobre el final del debate, la radical Karina Banfi pidió revisar “lo que hemos hecho con una aprobación (casi) por unanimidad (lograda) en este Congreso. Hay una falta de memoria… Votamos en 2019 esta ley y en 2020 el mundo sufrió una pandemia, y durante la gestión de esta pandemia entró en vigencia la ley actual”.
Así las cosas, “una de las medidas que tomó el Gobierno el 30 de marzo de 2020 fue dictar un DNU que congeló los alquileres y suspendió los desalojos hasta septiembre de ese año. Se hizo una prórroga hasta marzo de 2021, y ya habían aumentado un 60% los alquileres. Ya había una distorsión de esa oferta y demanda por esa intromisión que había hecho el Gobierno nacional”, apuntó.
Desde La Libertad Avanza habló Carolina Píparo. “No vamos a apoyar ningún maquillaje porque la ciudadanía pide la derogación”, sentó la postura la libertaria y cuestionó que “montaron un show -con la modificación- porque desde JxC sabían que no estaban dadas las condiciones para derogar la ley”. “Es un show para la gente que vengamos a mentir acá”, se quejó y fustigó que “esta ley no funcionó porque el Estado se metió donde nadie lo llamó”.
Finalmente la diputada y candidata presidencial del FIT, Myriam Bregman, aseveró: “A una situación crítica que viven miles de familias en el país, ahora se le suma este nuevo ataque y mazazo al bolsillo que se está discutiendo acá. Y pueden hacer los discursos que quieran, pero esta sesión es para atacar a las familias trabajadoras; si se aprueba el dictamen de minoría es dolarizar completamente los alquileres, volver la situación aún peor. Se puso en pie esta sesión porque se abrazó el bloque de Milei con JxC y con el de (Juan) Schiaretti”.
Al apuntar contra el actual ministro de Economía y candidato presidencial oficialista, Sergio Massa, la porteña lanzó: “Lo escuché decir que la Ley de Alquileres fracasó, pero lo que fracasó es su Gobierno ministro. Fracasó porque hay una inflación desatada, porque las familias no llegan a fin de mes.
“La incertidumbre de las familias es total, la situación es terrible. Le acortan los plazos, le suman que el alquiler se dolarice y que se actualice cada 3 o 6 meses a valores de una inflación desatada. Atacan a la ley no en los puntos débiles, como por ejemplo que no regula el valor inicial de los alquileres, sino que cuestionan los puntos progresivos que tiene porque las grandes inmobiliarias hicieron su juego”, lamentó.
